Misschien heb je het al meegekregen, de invoering van een omzettingsvergunning. Nooit van gehoord? Door dit plan moeten woningeigenaren eerst een vergunning krijgen voordat zij hun pand mogen 'verkameren' naar aparte studentenkamers. Wij leggen je hier uit wat dit plan voor jou betekent en wat wij hebben gedaan om het beleid beter te maken!
Afgelopen dinsdag is dit onderwerp besproken in de gemeenteraad. Uitkomst is dat het voorstel is aangenomen, er komt dus een omzettingsvergunning. Als STIP hebben we ons hard gemaakt om het plan eerlijker te maken. Dat is gelukkig gelukt!
Wat is het plan?
Het plan zelf is veel breder dan deze omzettingsvergunning, hier lees je wat we er eerder al over schreven. De vergunning is onderdeel van de nota 'Studentenhuisvesting in goede banen'. In deze nota wordt veel aandacht besteed aan voldoende studentenwoningen, zo wordt er ingezet op de bouw van nieuwe studentenwoningen. Ook wordt er voorgesteld de Taskforce studentenhuisvesting opnieuw in te stellen. In deze taskforce gaat de gemeente met de TU Delft en studentenhuisvesters rond de tafel zitten om ervoor te zorgen dat er voldoende studentenhuisvesting is.
Hoe zit het met die vergunning?
In de nota is ook een tijdelijke invoering van een omzettingsvergunning opgenomen. Dit is een vergunning die in het vervolg nodig zal zijn, voordat een huis 'verkamerd' kan worden. 'Verkameren' is het opdelen van een woning in meerdere kamers die vervolgens los worden verhuurd. Deze vergunning moet ervoor zorgen dat er voldoende middeldure en dure woningen beschikbaar blijven op de markt. Hier zijn er op dit moment namelijk niet voldoende van in Delft. Daarbij moeten we natuurlijk ook zorgen dat er voldoende woningen voor studenten blijven.
Wat is het nadeel?
Dat is heel simpel. Het wordt erg lastig om een huis nog te 'verkameren'. Zo kunnen huizen die een WOZ waarde hebben hoger dan €265.000 in principe niet meer 'verkamerd' worden. Voor huizen beneden dit bedrag heb je een omzettingsvergunning nodig. Voor het verkrijgen van deze vergunning wordt onder andere getoetst of de leefbaarheid van de wijk niet te veel belast wordt. Ook wordt gekeken naar de bruto vloeroppervlakte per bewoner. Stuk voor stuk onderdelen waardoor het dus lastig wordt een huis om te zetten in onzelfstandige studentenkamers, terwijl er nog steeds een studentenkamertekort is!
Wat vindt STIP dan eigenlijk?
Wat we goed vinden is de aandacht die wordt besteed aan de noodzaak van voldoende studentenwoningen. Gelukkig is er de afgelopen tijd al veel studentenhuisvesting bijgebouwd, maar ook via deze nota wordt er ingezet op de bouw van nieuwe studentenwoningen en wordt er een taskforce opgezet. Daar zijn we erg blij mee. Waar we een stuk minder enthousiast over zijn is de omzettingsvergunning. Hier is €305.000 per jaar aan kosten voor de gemeente mee gemoeid! Een ontzettend hoog bedrag, waar we ook een hoop andere mooie dingen mee kunnen doen (ter vergelijking: Dit bedrag is hoger dan ons evenementenbudget). Daarbij wordt het dus ook erg moeilijk gemaakt een woning om te zetten in studentenkamers, terwijl er nog steeds niet voldoende studentenwoningen zijn. Voor STIP blijft dit een zwaar middel. Uiteindelijk hebben we voor gestemd, maar voor ons was dit een lastig besluit. Verderop leggen we dit verder uit.
Moeten we dan niets doen tegen overlast van studenten?
Terechte vraag. Ook wij zien dat er wrijving kan ontstaan door bijvoorbeeld verschillende leefritmes en ook wij zien de druk op de Delftse woningmarkt. Tegelijkertijd vinden we het belangrijk dat studenten en niet-studenten op een goede manier samenleven in onze stad, met gemixte wijken en gemixte straten. Studenten horen bij Delft en maken Delft ook aantrekkelijk. Uiteindelijk willen we een stad waar iedereen zich thuis voelt. Voornaamste oplossing die wij zien is goed overleg tussen buurtbewoners, goede communicatie waarbij je elkaar aan kunt spreken bij overlast, het betrekken van verhuurders, en ervoor zorgen dat kwaliteit en veiligheid van kamerwoningen goed is. Gelukkig zien we dat ook terug in het voorstel.
Wat hebben jullie dan wél gedaan?
Wij hebben ons best gedaan het voorstel eerlijker te maken. Beleid moet proportioneel zijn, dat betekent dat we zorgvuldig omgaan met het opstellen van regelgeving. Wat er verandert:
- Sneller evalueren: Het is een zwaar middel dus willen we ook eerder weten wat de effecten zijn; In hoeverre het aantal aanvragen zich ontwikkeld en in hoeverre mediation helpt. We zijn blij met de toezegging op een versnelde voortgangsbrief: In plaats van een voortgangsbrief na twee jaar krijgen we die na één jaar, daarnaast komt er na twee jaar een eerste tussenstand van het beleid.
- Periodiek overleg met Verenigingen: De Delftse verenigingen lieten in een brief weten niet betrokken te zijn bij het opstellen van dit beleid. Dat betreurt STIP zeer, want zij vertegenwoordigen ook een groot deel van de Delftse kamerbewoners. We hebben dus de vraag van de VerenigingenRaad over het houden van Periodiek overleg met studentengemeenschap bij de wethouder neergelegd. Deze reageerde hier positief op.
- Objectief beeld: De informatie voor de leefbaarheidstoets die wordt geleverd vanuit de bewoners was eenzijdig gebaseerd op klachtenpatronen. 'Verkamering' wordt bovendien gezien als een negatief effect op de leefbaarheid en slechts als positief effect als het leegstand voorkomt. De kamerbewoners zelf kunnen ook geen verweer geven. Daarom hebben we de wethouder gevraagd bij de leefbaarheidstoets niet alleen naar klachten uit de buurt te kijken (dit stimuleert namelijk klagen), maar ook de door de VSSD voorgesteldestudentambassadeurs bij de leefbaarheidstoets te betrekken.
- Kleine investeerders: Er komt een Periodiek overleg met de VerenigingsRaad, toch zien we een meerwaarde om ook kleinere investeerders vertegenwoordigd te zien in de Taskforce, zoals huizencommissies van verenigingen maar ook SHS. De wethouder gaf aan deze investeerders ook aan tafel te vragen.
- Minimale woonoppervlakte: Verder gaf de VSSD aan dat er zorgen zijn over de keuze voor een leefbaarheidstoets op gebruiksoppervlakte. De vraag blijft of deze 20m2 realistisch is. Andere steden kiezen hier vaak voor een lager getal, zoals Den Haag die 12m2 gebruiksoppervlakte kiest. Daarom onze vraag aan de wethouder om ook de minimale gebruiksoppervlakte expliciet op te nemen in de evaluatie en deze te toetsen op wenselijkheid en doeltreffendheid. Ook deze vraag werd gehonoreerd.
- WOZ waarde: Over de harde eis om woningen van boven de €265.000,- uit te sluiten voor 'verkamering' zijn we erg kritisch. Zo sluit je namelijk ook juist goede initiatieven uit, die er bijvoorbeeld voor zorgen dat lang leegstaande panden gevuld worden. De wethouder geeft aan in de beleidsregels een stuk op te nemen om uitzonderingsgronden bij leegstand of wonen naast horeca en winkels mogelijk te maken. Daarnaast heeft hij toegezegd dat dit onderdeel duidelijk terugkomt in de evaluatie.
Ook hebben we twee moties ingediend.
- Om ook het wonen op de campus aantrekkelijk te maken hebben we de motie 'Er is leven op de Campus' ingediend,. Hiermee dragen we het college op samen met de TU Delft te onderzoeken welke stappen gezet moeten worden om de campus een aantrekkelijke woon- en leefomgeving te maken en dit onderzoek, inclusief concrete verbetervoorstellen, te rapporteren aan de gemeenteraad. Deze motie is mede in gediend door D66 en VVD en met brede steun aangenomen!
- Ook hebben we de motie 'Bouw ook onzelfstandige woonruimte voor studenten' samen met CU, D66 en VVD ingediend. Deze motie draagt het college op om in en buiten de taskforce aan te dringen op het ook bijbouwen van onzelfstandige wooneenheden voor studenten in Delft. STIP ziet graag dat we meer doen om te zorgen dat we extra onzelfstandige woningen bijbouwen. Helaas hebben we hier als gemeente maar beperkt invloed op. Dit ligt namelijk voor een groot deel aan landelijke regelgeving, waardoor het voor huisvesters door de huurtoeslag financieel gunstig is zelfstandige woningen te bouwen. Toch is dit natuurlijk een goede stap. We zijn dus blij dat ook deze motie unaniem is aangenomen.
En andere partijen dan?
Veel partijen ging dit voorstel nog niet ver genoeg. Ze vinden bijvoorbeeld dat de WOZ grens nog verder omlaag moet, van €265.000,- naar €245.000,-of ze willen de toetsingskaders en criteria voor een omzettingsvergunning ook in afspraken met DUWO opnemen. Andere partijen zagen ook graag strengere eisen op de leefbaarheidstoets, waardoor het nog lastiger zou worden en de kosten nog hoger. Verschillende partijen hadden ook graag, zoals in sommige andere steden, een heel hard en eenzijdig quotum (dus een maximaal percentage studentenhuizen per straat). Deze punten zijn dus gelukkig niet overgenomen.
Waarom hebben jullie voor gestemd?
Voor ons was dit een heel lastig besluit. Wij maken ons echt grote zorgen over het plan van een omzettingsvergunning. Tegelijkertijd zien ook wij de druk op de woningmarkt in Delft, zien we dat er wrijving kan ontstaan door verschillende leefritmes en probeert dit beleid het 'samen' leven in Delft nog beter te maken. Mede door de tijdelijkheid (deze vergunning wordt voor vier jaar ingevoerd), punten uit de nota zoals het blijven bijbouwen naar behoefte en het opnieuw instellen van de Taskforce; de door het college overgenomen voorstellen om ook studentenvertegenwoordigers te betrekken en als laatste de brede steun voor onze motie over Campus Verlevendiging, hebben wij ervoor gekozen voor te stemmen. Wel zullen we vanzelfsprekend de evaluatie kritisch bekijken.
Wanneer wordt dit ingevoerd?
De omzettingsvergunning wordt per 1 november 2017 ingevoerd. Vanaf dan zal je dus een vergunningsaanvraag moeten doen, mocht je een huis willen 'verkameren'.
En mijn studentenhuis dan? Wat gebeurt daar mee?
Woon jij momenteel in een huis dat 'verkamerd' is? Voor jou verandert er dan niets, de vergunning geldt namelijk alleen voor nieuw te 'verkameren' woningen.
Is deze omzettingsvergunning voor altijd?
Nee, deze vergunning wordt voor vier jaar ingesteld en is dus tijdelijk. Na twee jaar wordt de vergunning al geëvalueerd, waar wij als STIP natuurlijk kritisch naar gaan kijken. Dan kan de vergunning dus ook versoepeld worden, of misschien helemaal afgeschaft.
Gaat dit dan ook geld kosten?
Het plan dat voorligt gaat €450.000 per jaar kosten. Een gedeelte hiervan, €145.000,-, verwachten we terug te krijgen via leges. Deze leges à €1.450,- worden dus betaald door degene die een huis wil 'verkameren'.
Ik heb nog een vraag.
Snappen we, het is ook best een complex verhaal. Je kunt ons vanzelfsprekend al je vragen die je hebt stellen. Je vindt onze contactgegevens hier.
Door: Michelle Corten en Matthias Floor